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Wohnen

Checkliste Hauskauf: Ratgeber für Erstkäufer

Der erste Hauskauf ist aufregend und voller Fragen. Unsere Checkliste Hauskauf führt Schritt für Schritt sicher durch den Immobilienkauf. Worauf es wirklich ankommt, wie man typische Fehler vermeidet und stressfrei das Traumzuhause findet, weiß WissensWert.

Autorin

Jennifer Leich

Pressereferentin Regionale Kommunikation

Bildquelle: AdobeStock

Es gibt so manche Schritte im Leben – ganz ehrlich, die sind einfach nicht ohne und verdammt erwachsen. Und die haben irgendwie weitreichend Folgen. Da ist ein Unterschied, ob ich mir ein paar Schuhe kaufe oder ein eigenes Zuhause. Der erste Schritt ins Eigenheim ist aufregend und ein Sprung ins Unbekannte. Wer zum ersten Mal eine Immobilie kauft, steht oft vor unzähligen Fragen und Stolperfallen. Und glaubt mir, ich war oft verunsichert und rat- und planlos. Was mir geholfen hat? Diese Checkliste Hauskauf: Sie gibt Orientierung, hat mich vor Fehlern geschützt und mich von der Idee oder dem Wunsch bis zum Einzug begleitet. Und diese teile ich ganz ausführlich in diesem Ratgeber. 

Warum eine Checkliste Hauskauf unverzichtbar ist

Der Hauskauf ist eine der größten Investitionen im Leben. Fehler werden schnell teuer. Eine Checkliste Hauskauf hilft, strukturiert vorzugehen und keine wichtigen Punkte zu vergessen. Sie dient als Leitfaden, um alle relevanten Aspekte zu prüfen – von der ersten Planung über die Finanzierung bis hin zur Übergabe. Gerade Erstkäufer profitieren von einem Ablaufplan, weil sie viele Details noch nicht kennen. Die Checkliste Hauskauf gibt Sicherheit, spart Zeit und hilft, die richtigen Fragen zu stellen. Die Liste lässt sich individuell anpassen und für jede Immobilie nutzen, die man besichtigt. So behält man den Überblick und trifft fundierte Entscheidungen.

Als ich mein Haus gekauft habe, war ich unsicher. Ich wusste nicht, worauf ich achten muss, und hatte die Befürchtung, wichtige Details zu übersehen. Mit meiner Checkliste zum Hauskauf ging ich Schritt für Schritt vor: Unterlagen geprüft, Immobilien verglichen und war eben nicht planlos bei den Besichtigungen, weil ich gezielte Fragen stellen konnte. Und auch wenn es erst mal nach einem sehr langen Weg aussieht, am Ende habe ich das perfekte Zuhause gefunden – ohne böse Überraschungen.

Vorbereitung: Budget, Finanzierung und Wunschliste

Budget realistisch kalkulieren

Bevor ich eine Immobilie kaufe, prüfe ich mein Budget. Wie viel Haus oder Wohnung kann ich mir leisten? Dabei berücksichtige ich neben dem Kaufpreis alle Nebenkosten, Ausgaben für Renovierung, Umzug und die laufenden Kosten für das Wohnen. Im Internet finden sich einige gute Rechner, um eine erste Hausnummer zu erhalten. Nicht vergessen: Viele Banken erwarten in der Regel einen Eigenkapitalanteil. Daher prüfe ich, wie viel Geld ich angespart habe und wie viel ich monatlich für die Finanzierung aufbringen kann.

 

Tipp: Finanziellen Puffer einplanen, um unerwartete Ausgaben abzufedern. So lassen sich Stress und finanzielle Engpässe vermeiden.

Finanzierungmöglichkeiten prüfen

Die Finanzierung ist ein zentraler Aspekt beim Hauskauf. Ich informiere mich über verschiedene Optionen. Außerdem prüfe ich, welche Fördermöglichkeiten es gibt – zum Beispiel staatliche Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite. Ein unabhängiger Ratgeber oder eine Beratung bei der Bank hilft, die passende Finanzierung zu finden. Sinnvolle Ergänzung: Eine Versicherung zur Absicherung möglicher Risiken, etwa eine Risikolebensversicherung oder eine Wohngebäudeversicherung.

Online-Rechner sind hilfreich, um Angebote miteinander zu vergleichen. Außerdem habe ich mich bei meiner Hausbank und bei der Versicherung meines Vertrauens beraten lassen. So habe ich die optimale Lösung für meine Bedürfnisse gefunden. 

Wunschliste erstellen: Was ist mir wichtig?

Bevor ich mit der Immobiliensuche starte, erstelle ich eine Wunschliste. Dabei überlege ich, welche Aspekte für mich besonders wichtig sind:

  • Lage (Stadt, Land, Nähe zu Arbeit, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten)
  • Größe und Zuschnitt des Hauses oder der Wohnung
  • Zustand der Immobilie (Neubau, Bestandsimmobilie, Altbau)
  • Ausstattung (Garten, Balkon, Garage, Keller)
  • Energieeffizienz und Nebenkosten
  • Zukunftsplanung (z. B. Familienzuwachs, Barrierefreiheit)

Tipp: Wünsche priorisieren. Was ist ein Muss, was wäre ein Bonus? So suche ich gezielter und wäge Kompromisse besser ab.

Unser Tipp

Bauen versus Kaufen

Vor der Entscheidung für ein Eigenheim lohnt es sich, die Optionen „Bauen“ versus „Kaufen“ sorgfältig abzuwägen. Wer individuell planen und gestalten möchte, profitiert beim Bauen von größerem Gestaltungsspielraum und neuester Technik – muss aber längere Wartezeiten sowie mögliche Kostensteigerungen bedenken. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie geht vieles schneller und oft günstiger, allerdings sind Kompromisse bei Lage, Grundriss oder Zustand möglich. Eine ehrliche Analyse der eigenen Wünsche, des Budgets und der Lebenssituation hilft bei der richtigen Wahl.

Checkliste

Detaillierte Checkliste für die Hausbesichtigung

Diese Checkliste hilft, den Zustand der Immobilie systematisch zu prüfen, wichtige Fragen zu stellen und keine Details zu übersehen. Einfach die Liste direkt bei der Besichtigung nutzen und abhaken.

1. Vorbereitung auf die Besichtigung
  • Termin rechtzeitig vereinbaren und bestätigen.
  • Eigene Checkliste und Stift mitnehmen.
  • Kamera oder Smartphone für Fotos bereithalten.
  • Grundriss, Exposé und relevante Unterlagen mitnehmen.
  • Zweite Person als Unterstützung einladen.
  • Fragen an den/die Verkäufer oder Makler notieren.
2. Außenbereich und Grundstück
  • allgemeiner erster Eindruck des Hauses/der Wohnung und der Umgebung
  • Zustand der Fassade (Risse, Feuchtigkeit, Putz, Farbe)
  • Zustand des Dachs (Dachziegel, Abdichtung, Dachrinnen)
  • Fenster und Türen (Alter, Dichtigkeit, Beschläge, Einbruchschutz)
  • Zustand der Haustür und Klingelanlage
  • Garten, Terrasse, Balkon (Pflegezustand, Größe, Ausrichtung)
  • Garage, Carport, Stellplatz (Zugang, Zustand, Größe)
  • Zuwege, Einfahrt, Zaun, Außenbeleuchtung
  • Regenwasserableitung, Drainage, eventuelle Feuchtigkeit am Sockel
  • Nachbarschaft, Lärmbelastung (Verkehr, Gewerbe, Bahn), Geruchsbelästigung (Kläranlage, Mülldeponie)
3. Allgemeiner Zustand des Hauses/der Wohnung
  • Baujahr und Bauweise (Altbau, Neubau, Bestandsimmobilie)
  • Modernisierungen und Sanierungen (wann, was wurde gemacht?)
  • Energieausweis einsehen (Energieeffizienz, Heizkosten)
  • Keller (Feuchtigkeit, Geruch, Schimmel, Risse)
  • Dachboden (Zugang, Dämmung, Zustand)
  • Treppenhaus (Sicherheit, Zustand, Beleuchtung)
  • Elektrik (Sicherungskasten, Leitungen, Steckdosen, Schalter)
  • Heizung (Typ, Alter, Wartungszustand, Heizkörper)
  • Wasserleitungen (Material, Alter, sichtbare Schäden)
  • Abwasserleitungen (Geruch, Rückstau, sichtbare Schäden)
  • Lüftung, Schornstein, ggf. Kamin
4. Innenräume – Raum für Raum prüfen Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Arbeitszimmer
  • Wände (Risse, Feuchtigkeit, Tapeten, Anstrich)
  • Decken (Risse, Flecken, Verfärbungen)
  • Fußböden (Belag, Zustand, Unebenheiten, Knarren)
  • Fenster (Funktion, Dichtigkeit, Rollläden, Beschläge)
  • Türen (Funktion, Schließmechanismus, Spaltmaße)
  • Heizkörper (Funktion, Zustand)
  • Steckdosen, Lichtschalter, Beleuchtung

Küche

  • Zustand der Einbauküche (falls vorhanden)
  • Anschlüsse für Wasser, Strom, Gas
  • Dunstabzug, Fenster, Belüftung
  • Arbeitsflächen, Schränke, Geräte (Alter, Funktion)

Badezimmer/WC

  • Zustand von Fliesen, Fugen, Sanitäranlagen
  • Wasserhähne, Dusche, Badewanne, WC (Funktion, Dichtigkeit)
  • Lüftung/Fenster, Schimmelbildung
  • Warmwasseraufbereitung (Boiler, Durchlauferhitzer)
  • Abflüsse (Geruch, Abflussgeschwindigkeit)

Flur, Abstellräume, Hauswirtschaftsraum

  • Stauraum, Einbauschränke
  • Zustand der Böden, Wände, Decken
  • Anschlüsse für Waschmaschine/Trockner
5. Technik und Ausstattung
  • Heizungsanlage (Typ, Alter, Wartungsprotokoll)
  • Warmwasserbereitung (zentral/dezentral)
  • Elektrik (Alter, Absicherung, FI-Schalter)
  • Internet- und TV-Anschlüsse
  • Smart-Home-Technik, Alarmanlage, Rauchmelder
  • Zustand und Funktion der Klingel, Gegensprechanlage
6. Energie, Umwelt, Nebenkosten
  • Energieausweis prüfen (Verbrauch, Effizienzklasse)
  • Heizkosten, Strom- und Wasserverbrauch der letzten Jahre
  • Dämmung von Dach, Fassade, Kellerdecke
  • Fenster (Isolierverglasung, Alter)
  • Erneuerbare Energien (Solar, Photovoltaik, Wärmepumpe)
  • Müllentsorgung, Wasseranschluss, Abwasser
7. Rechtliche und organisatorische Aspekte
  • Grundbuchauszug (Eigentumsverhältnisse, Belastungen)
  • Baulastenverzeichnis, Altlasten, Denkmalschutz
  • Baugenehmigungen für An- und Umbauten
  • Teilungserklärung (bei Eigentumswohnung)
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei Wohnung)
  • Hausgeld, Rücklagen, Instandhaltungsfonds (bei Wohnung)
  • Versicherungen (Wohngebäude, Haftpflicht)
8. Fragen an den/die Verkäufer oder Makler
  • Warum wird das Haus/die Wohnung verkauft?
  • Gibt es bekannte Mängel oder Schäden?
  • Welche Renovierungen wurden durchgeführt?
  • Wie hoch sind die monatlichen Nebenkosten?
  • Gibt es geplante Bauvorhaben in der Nachbarschaft?
  • Wann wäre die Immobilie verfügbar?
  • Was ist im Kaufpreis enthalten (z. B. Einbauküche, Möbel)?
  • Gibt es Besonderheiten im Grundbuch (Wegerechte, Nießbrauch)?
9. Nach der Besichtigung
  • Eindrücke und Auffälligkeiten notieren
  • Fotos und Notizen vergleichen
  • offene Fragen klären
  • Bei Unsicherheiten: Gutachter oder Sachverständigen hinzuziehen.
  • Zweitbesichtigung vereinbaren, falls nötig

Immobiliensuche: Anzeigen, Makler und erste Auswahl

Wo finde ich passende Immobilien?

Die Suche nach dem passenden Zuhause beginnt meist online. Ich nutze Immobilienportale, Zeitungsanzeigen und das Netzwerk von Freunden und Bekannten. Auch Makler können eine wertvolle Unterstützung sein, vor allem wenn ich wenig Zeit oder spezielle Wünsche habe.

Tipp: Suchaufträge bei mehreren Portalen anlegen, um keine neuen Angebote zu verpassen.

Makler: Vor- und Nachteile?

Ein Makler kennt den Markt, schlägt gezielt passende Immobilien vor und unterstützt bei der Kommunikation mit Verkäufern. Allerdings fallen Maklergebühren an, die zu den Nebenkosten zählen. Unbedingt prüfen, ob der Makler seriös ist und welche Leistungen im Honorar enthalten sind.

Mein Tipp: Ich habe ewig gesucht und einfach nichts Passendes gefunden. Entweder ich war zu spät oder ich war eine von vielen Interessenten. Mir haben damals die erfahrenen Zuhause-Vermittler der Debeka weitergeholfen bzw. mein neues Zuhause gefunden. Und das sogar innerhalbt weniger Wochen. Und was ich echt MEGA fand: Die Zuhause-Vermittler haben mich sogar noch bis zum Notartermin begleitet. 

Anzeigen richtig lesen und bewerten

Bei Immobilienanzeigen auf folgende Punkte achten:

  • Lage und Umgebung
  • Größe und Zuschnitt
  • Zustand und Baujahr
  • Kaufpreis und Nebenkosten
  • Energieausweis und Energieeffizienz
  • Fotos und Grundriss
  • Angaben zu Renovierungen oder Modernisierungen

Tipp: Gezielt nachfragen, wenn Angaben fehlen oder unklar sind. Unterlagen wie den Energieausweis, Grundbuchauszug und die letzten Nebenkostenabrechnungen zeigen lassen.

Erste Auswahl treffen

Mehrere Immobilien vergleichen und die Checkliste Hauskauf nutzen, um die wichtigsten Aspekte zu prüfen. Übersicht mit den wichtigsten Daten erstellen, um die Angebote besser vergleichen zu können.

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Debeka Immobilienservice

Egal ob Kaufen, Verkaufen oder Finanzieren – die Debeka Zuhause-Vermittler unterstützen dabei.

Mehr zum Hauskauf erfahren
Unser Tipp

Wann ist der richtige Zeitpunkt, eine Immobilie zu kaufen?

Der ideale Zeitpunkt für den Immobilienkauf ist häufig dann, wenn die eigene Karriere stabil ist und ein regelmäßiges, verlässliches Einkommen besteht. Wer im Beruf Fuß gefasst hat und über klare Zukunftsperspektiven verfügt, kann besser planen, eine Finanzierung stemmen und sich mit gutem Gefühl langfristig festlegen. So lässt sich der Traum vom Eigenheim sicherer und entspannter verwirklichen.

Hausbesichtigung: Worauf ich achten sollte

Vorbereitung auf die Besichtigung

Auf die Hausbesichtigung bereite ich mich gut vor. Ich nehme meine Checkliste Hauskauf mit und notiere alle Fragen, die ich stellen möchte. Außerdem nehme ich eine zweite Person mit. Vier Augen sehen mehr als zwei.

Checkliste für die Besichtigung

  • Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Türen prüfen
  • Feuchtigkeit, Schimmel oder Risse erkennen
  • Heizung, Elektrik und Sanitäranlagen testen
  • Energieausweis einsehen
  • Grundriss und Raumaufteilung bewerten
  • Lärm, Gerüche und Lichtverhältnisse prüfen
  • nach Renovierungsbedarf fragen
  • Nebenkosten und Versicherungen erfragen
  • Umgebung und Infrastruktur testen (Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen)

Wichtige Fragen an den/die Verkäufer

  • Warum wird die Immobilie verkauft?
  • Wie alt sind Dach, Heizung und Fenster?
  • Gibt es bekannte Mängel oder Schäden?
  • Welche Renovierungen wurden in den letzten Jahren durchgeführt?
  • Wie hoch sind die monatlichen Nebenkosten?
  • Gibt es Besonderheiten im Grundbuch (z. B. Wegerechte, Baulasten)?

Zustand der Immobilie objektiv bewerten

Nicht von schönen Fotos oder einer geschickten Präsentation blenden lassen! Den Zustand kritisch prüfen und bei Unsicherheiten einen Sachverständigen oder Gutachter hinzuziehen. Auffälligkeiten dokumentiere ich mit Fotos und Notizen.

Ich weiß noch, meine erste Immobilienbesichtigung hatte ich durch ein befreundetes Paar vermittelt bekommen 🙈 Sah super aus auf den Bildern und ich wohnte gefühlt schon darin. Bei der Besichtigung dann dieser modrige Geruch. Lange Rede, kurzer Sinn: Überall waren feuchte schimmelige Stellen. Das hätte mich noch mal ein Vermögen gekostet. Daher habe ich mich dann doch gegen den Kauf entschieden. 

Nach der Besichtigung: Auswertung und Vergleich

Die besichtigten Immobilien vergleiche ich anhand meiner Checkliste Hauskauf. Ich bewerte Zustand, Lage, Preis und Ausstattung. Bei Bedarf hole ich weitere Informationen ein und lasse mir Zeit für die Entscheidung. Auf keinen Fall unter Druck setzen lassen!

Hinweis-Box

Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Beim Kauf einer Immobilie müssen laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) meist innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang bestimmte energetische Nachrüstungen durchgeführt werden, wie Dämmung der obersten Geschossdecke und ggf. den Heizkesseltausch (ab einem Alter von 30 Jahre, Öl/Gas), um Bußgelder zu vermeiden.

Kosten und Nebenkosten beim Hauskauf

Kaufpreis und Nebenkosten

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Gesamtkosten beim Hauskauf. Ich rechne mit folgenden Nebenkosten:

  • Notarkosten (ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises)
  • Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises)
  • Maklergebühren (bis zu 3,57 Prozent des Kaufpreises)
  • Grundbuchkosten
  • Kosten für Gutachten, Energieausweis
  • Umzugskosten
  • Renovierungs- und Modernisierungskosten
  • Versicherungen (z. B. Wohngebäudeversicherung)

Tipp: Detaillierte Kostenaufstellung erstellen und prüfen, ob alle Ausgaben abgedeckt sind.

Laufende Kosten und Rücklagen

Neben den einmaligen Kosten fallen laufende Ausgaben an:

  • Nebenkosten (Heizung, Wasser, Strom, Müll, Grundsteuer)
  • Instandhaltungsrücklagen
  • Versicherungen
  • Hausgeld bei Eigentumswohnungen

Tipp: Bei den monatlichen Ausgaben fürs neue ZuHause am besten ein separates Konto für Rücklagen einrichten, um auf unerwartete Reparaturen vorbereitet zu sein. 

Fördermöglichkeiten und Sparpotenziale

Über Förderprogramme für den Hauskauf informieren, z. B. KfW-Kredite, Wohn-Riester oder regionale Zuschüsse. Außerdem prüfe ich, ob sich durch energetische Sanierungen oder den Kauf einer Bestandsimmobilie sparen lässt.

Finanzierung: Möglichkeiten und Tipps

Baufinanzierung im Überblick

Die Baufinanzierung ist das Herzstück der Immobilienfinanzierung. Ich vergleiche verschiedene Angebote, achte auf Zinssätze, Tilgungsraten und Sondertilgungsmöglichkeiten. Dabei lasse ich mich von mehreren Banken beraten und nutze Online-Rechner, um die besten Konditionen zu finden.

Unterlagen für die Finanzierung

Für die Finanzierung benötige ich verschiedene Unterlagen:

  • Gehaltsnachweise
  • Kontoauszüge
  • Nachweis über Eigenkapital
  • Exposé, Energieausweis, Grundbuchauszug
  • Kaufvertrag (später für die Auszahlung)
  • Baukosten- bzw. Modernisierungsaufstellung

Tipp: Alle Unterlagen frühzeitig zusammenstellen, um Verzögerungen zu vermeiden.

Beratung und Absicherung

Eine unabhängige Beratung hilft, die richtige Finanzierung zu finden. Dabei achte ich auf versteckte Kosten und lasse mir alle Aspekte erklären. 

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Notartermin und Kaufvertrag

Ablauf des Notartermins

Der Notartermin ist ein zentraler Schritt beim Hauskauf. Er prüft alle Unterlagen, erklärt den Kaufvertrag und sorgt für die rechtssichere Abwicklung. Erst mit der notariellen Beurkundung wird der Kauf rechtskräftig.

Wichtige Aspekte im Kaufvertrag

Auf folgende Punkte im Kaufvertrag achten:

  • exakte Beschreibung der Immobilie
  • Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
  • Übergabetermin
  • Regelungen zu Mängeln und Haftung
  • Eintragung ins Grundbuch
  • Vereinbarungen zu Inventar oder Sonderwünschen

Tipp: Den Kaufvertrag lasse ich mir schon im Vorfeld zusenden, um alle Details in Ruhe zu prüfen. Bei Unklarheiten frage ich den Notar oder hole mir Beratung ein.

Grundbuch und Eigentumsübertragung

Nach der Beurkundung des Kaufvertrags wird erst eine Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen. Damit ist er allerdings noch kein Eigentümer der Immobilie. Die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt erst nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises. 

Übergabe und Einzug

Übergabeprotokoll und Zustand prüfen

Bei der Übergabe wird der Zustand der Immobilie dokumentiert. In einem Übergabeprotokoll werden alle Zählerstände, Schlüssel und eventuelle Mängel festgehalten. Prüfen, ob alle vereinbarten Leistungen erbracht wurden.

Versicherung und Ummeldung

Um die notwendigen Versicherungen (Wohngebäude, Hausrat, Haftpflicht) kümmere ich mich frühzeitig und melden bei den Versorgern alles um. Außerdem informiere ich Behörden, Banken und Arbeitgeber über meine neue Adresse.

Einzug planen

Den Umzug plane ich sorgfältig:

  • Umzugsunternehmen beauftragen oder Helfer organisieren
  • Renovierungsarbeiten koordinieren
  • Möbel und Einrichtung planen
  • Nachsendeauftrag bei der Post einrichten
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Wohngebäudeversicherung

Mit dem Eigentumsübergang übernehme ich laut Gesetz erstmal automatisch die Wohngebäudeversicherung des vorherigen Eigentümers. Dann habe ich ein einmonatiges Sonderkündigungsrecht, um ein Versicherungsunternehmen meiner Wahl auszusuchen. Dies ist vorgesehen, um Versicherungslücken zu vermeiden. 

Häufige Fehler beim Immobilienkauf vermeiden

Typische Stolperfalle

  • zu wenig Eigenkapital eingeplant
  • Nebenkosten unterschätzt
  • Mängel bei der Besichtigung übersehen
  • Kaufvertrag nicht gründlich geprüft
  • Finanzierung nicht langfristig geplant
  • Versicherungen vergessen

Tipps zur Fehlervermeidung

  • Checkliste Hauskauf konsequent nutzen.
  • Rat von Experten einholen.
  • Mehrere Angebote vergleichen.
  • Zeit für Entscheidungen lassen.
  • Alle Unterlagen sorgfältig prüfen.

Freunde von mir hatten richtiges Pech mit ihrer neuen Wohnung: Bei der Besichtigung ist offenbar niemandem der feuchte Keller aufgefallen. Erst nach dem Einzug entdeckten sie den Schaden. Und nun? Müssen sie noch mal zusätzliches Geld in die Hand nehmen, um ihr Zuhause zu sanieren. Super ärgerlich… Mit einer gründlichen Checkliste Hauskauf wäre das nicht passiert.

Stand: April 2026

Autorin

Jennifer Leich

Pressereferentin Regionale Kommunikation

Das Wort zum Schluss

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