Mieterhöhung: Wann sie zulässig ist und wie ich reagiere

Nein. Jedes Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich begründet werden. Das Gesetz schreibt in § 558a BGB vor, dass Vermietende eines der vier anerkannten Begründungsmittel nutzen müssen: den örtlichen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei konkrete Vergleichswohnungen mit Adresse und aktueller Miete. Ein Brief, der nur mitteilt, dass die Miete auf einen bestimmten Betrag steigt, ist formal unwirksam. Mietende müssen einer solchen Erhöhung nicht zustimmen und riskieren auch keine negativen Folgen, wenn sie es nicht tun. Die Miete erhöht sich nämlich nicht von selbst. Ohne Zustimmung ändert sich nichts.

Eine Mieterhöhung können Mieter ablehnen oder ihr widersprechen, wenn das Schreiben formale Fehler enthält oder gesetzliche Grenzen überschreitet. Mieterhöhung ablehnen oder widersprechen? Entscheidend ist, ob die verlangte Miete nachvollziehbar begründet wurde und die Fristen eingehalten wurden. 

Die Mieterhöhung ablehnen sollte man auch, wenn die Wohnung durch eine Modernisierung finanziell unzumutbar belastet wird. In diesem Fall greift der Härteeinwand nach § 559 Abs. 4 BGB. Als grobe Orientierung gilt: In der Rechtsprechung und Beratungspraxis wird teilweise ein Mietanteil von etwa 40 % des Haushaltsnettoeinkommens als Orientierung herangezogen. Eine feste gesetzliche Grenze ist das jedoch nicht. Entscheidend bleiben die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Einzelfalls. Wer widersprechen möchte, muss das schriftlich tun, wobei der Widerspruch keine besondere Form benötigt. Sinnvoll ist es, den konkreten Fehler zu benennen.

Für Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt bundesweit die Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können Landesregierungen diese Grenze per Verordnung auf 15 % absenken. Das gilt nicht automatisch für ein ganzes Bundesland, sondern nur für die in der jeweiligen Verordnung genannten Gemeinden oder Gemeindeteile. Zu den Ländern, die von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, gehören unter anderem Bayern, Berlin, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen.

Zusätzlich zur Kappungsgrenze gilt die ortsübliche Vergleichsmiete als absolute Obergrenze. Selbst wenn die Kappungsgrenze noch Spielraum lässt, dürfen Vermietende die Miete nicht über das ortsübliche Niveau hinaus anheben (§ 558 BGB). Bei Modernisierungsmieterhöhungen gilt eine eigene Kappung: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete höchstens um 3 Euro pro Quadratmeter steigen; bei Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter nur um 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB).

Für eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt eine zweistufige Fristenregelung: Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Die neue Miete selbst wird jedoch erst wirksam, wenn sie seit 15 Monaten nicht mehr verändert worden ist (nach § 558 BGB. Praktisch bedeutet das: Geht das Schreiben im Januar zu, kann die erhöhte Miete frühestens ab dem 1. April fällig werden, weil Mietende bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit haben, die Mieterhöhung zu prüfen und zuzustimmen (§ 558b BGB).

Bei Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter die geplanten Arbeiten mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen (§ 555c BGB). Unterlässt er das oder enthält sie wesentliche Pflichtangaben nicht, wird die erhöhte Miete nach einer späteren Modernisierungsmieterhöhung grundsätzlich erst sechs Monate später fällig (§ 559b Absatz 2 Nummer 1 BGB).

Maßgeblich ist grundsätzlich der Mietspiegel der Gemeinde, in der die Wohnung liegt. Das BGB unterscheidet in §§ 558c und 558d zwei Arten:

Der einfache Mietspiegel (§ 558c BGB) wird von der Gemeinde oder von Vermieter- und Mieterverbänden gemeinsam erstellt oder anerkannt. Er hat Indizwirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete. Er dient also als Orientierung, kann aber im Streitfall durch konkrete und nachvollziehbar begründete Einwände erschüttert werden.

Der qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB) wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern beider Seiten anerkannt. Ihm kommt gesetzliche Vermutungswirkung zu: Solange er ordnungsgemäß aktualisiert wurde, gilt, dass die darin ausgewiesenen Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend abbilden. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Vermietende dessen Angaben im Mieterhöhungsverlangen nennen, auch wenn er sich eigentlich auf Vergleichswohnungen stützt. Städte ab 50.000 Einwohnern sind verpflichtet, mindestens einen einfachen Mietspiegel zu erstellen. Qualifizierte Mietspiegel müssen alle zwei Jahre aktualisiert und nach vier Jahren neu erstellt werden.

Wo kein Mietspiegel existiert, kann die Erhöhung mit drei Vergleichswohnungen, einer Mietdatenbank oder einem Sachverständigengutachten begründet werden. Wer prüfen möchte, ob der Vermieter den richtigen Mietspiegel genutzt und die Wohnung korrekt eingeordnet hat, kann den Mietspiegel der eigenen Gemeinde im Rathaus oder online einsehen.

_{Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder steuerliche Beratung. Bei Bedarf sollte man sich an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder die eigene Rechtsschutzversicherung wenden. Der Text wurde fachlich geprüft und beruht auf vertrauenswürdigen Quellen, wie z. B. den angegebenen Gesetzestexten.}