Der smarte Weg ins Eigenheim (Teil 1)

Egal, ob Neubau oder Bestandsobjekt, ob Haus oder Eigentumswohnung – der Weg ins Eigenheim führt fast immer über ein Immobiliendarlehen bei einer Bank. Es schließt die Lücke zwischen den vorhandenen Eigenmitteln und den Gesamtkosten des Immobilienkaufs oder -baus. Natürlich muss es über viele Jahre abbezahlt werden. Aber: Der Großteil der dafür nötigen Liquidität wird durch den Wegfall der bisher gezahlten Miete automatisch frei. Das heißt, Sie überweisen die Wohnkosten eben nicht mehr an den Vermieter, sondern als Darlehensrate an die Bank – und werden selbst zum Eigentümer. Sie sollten aber einkalkulieren, dass die Darlehensrate auch höher sein kann als Ihre bisherige Miete.

Umso wichtiger ist es, Ihre Fördermöglichkeiten zu prüfen. Die bekannteste ist ein Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) – ein sogenanntes KfW-Darlehen. Damit fördert die KfW vor allem energiesparende Bauprojekte mit einem günstigen Darlehenszins. Aber auch andere Banken, Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken oder Kreditvermittler können mit günstigen Konditionen eine Finanzierung des Eigenheims realisieren. Ein Vergleich und unabhängige Beratung im Vorfeld sparen über die gesamte Laufzeit ein kleines Vermögen. Hinzu kommen diverse regionale Förderprogramme. Neben dem eigentlichen Kaufpreis müssen außerdem die Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer) bei der Finanzierung berücksichtigt werden. Grob rechnet man noch einmal 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises hinzu, die im Idealfall über eigene Mittel aufgebracht werden können.

Das hängt von den geplanten Baukosten bzw. vom Kaufpreis der Immobilie ab: Je teurer das Haus oder die Wohnung ist, desto mehr Eigenkapital benötigen Sie. Die Verbraucherzentrale empfiehlt für eine solide Finanzierung mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapitalquote. Kostet Ihr Traumhaus 300.000 Euro, sollten also 60.000 Euro aus eigenen Mitteln finanziert werden können. Damit würden Sie zumindest die Kaufnebenkosten abdecken.

Das muss zwar keine generelle Grundvoraussetzung sein, verbessert aber Ihre Verhandlungsposition bei den Banken, wenn es um die Finanzierungskonditionen geht. Die Geldhäuser setzen oft eine bestimmte Eigenkapitalquote voraus, um Immobilienkredite zu vergeben. Die Anforderungen variieren zum Teil stark.

Eine einfache Formel, die überall gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto kleiner der notwendige Kredit und desto größer die Wahrscheinlichkeit, einen niedrigen Kreditzins zu bekommen.

Grundsätzlich ja. Man spricht dann von einer Vollfinanzierung oder 100-Prozent-Finanzierung. Auch die Höhe Ihres Haushaltseinkommens, das für die Abzahlung (Tilgung) zur Verfügung stünde, spielt dabei eine Rolle. Allerdings müssen Banken strenge regulatorische Richtlinien beachten, um keine unnötigen Risiken einzugehen.

Wohneigentum ohne Eigenkapital ist theoretisch also möglich, hängt aber stark davon ab, wie die Bank Ihre Kreditwürdigkeit und zukünftige Tilgungsfähigkeit einschätzt. Das höhere Risiko für die Bank schlägt sich im Kreditzins nieder. So liegt der Zinssatz einer Vollfinanzierung höher als bei einer Finanzierung mit einem Eigenkapitalanteil.

Hier kann es sich lohnen, doch noch etwas Eigenkapital anzusparen, um Ihre Zinsbelastung über die gesamte Laufzeit gering zu halten.

Im Grunde beschränkt sich der Vermögensaufbau nicht auf eine bestimmte Sparform. Vielmehr hängt das passende Produkt von Ihren individuellen Bedürfnissen ab: Wann soll das Eigenkapital zur Verfügung stehen bzw. wann wollen Sie bauen? Wie viel Eigenkapital benötigen Sie? Wie flexibel wollen Sie über das Guthaben während des Sparvorgangs verfügen können? Hinzu kommt Ihre Risikobereitschaft: Wer bereit ist, mehr Risiken einzugehen und zeitlich seinen Hauskauf oder -bau noch nicht genau definiert hat, kann den Aufbau von Eigenkapital über fondsgebundene Lösungen erwägen. Hier sind die Ertragschancen größer. Wer Planungssicherheit beim späteren Kreditzins priorisiert, bevorzugt mitunter einen Bausparvertrag, der den Sparvorgang direkt mit einem anschließenden Bauspardarlehen mit Festzinsgarantie kombiniert.

Die Bandbreite für den Aufbau von Eigenkapital ist groß, eine professionelle Beratung ist unbedingt zu empfehlen, bevor es ans eigentliche Sparen geht.

Auch der Zeitraum, bis der Eigenkapitalbedarf erfüllt ist, hängt von der Art des Sparens und Ihren individuellen Möglichkeiten ab. Bei vielen Sparformen besteht die Gefahr, dass Sie im Laufe der Zeit Ihr ursprüngliches Sparziel aus den Augen verlieren. So wird mit dem frei verfügbaren Vermögen dann vielleicht eher ein neues Auto oder der nächste Urlaub finanziert, statt das Eigenkapital für Ihr Wohneigentum zu verwenden.

Bausparverträge helfen Ihnen, auf direkterem Weg ans Ziel zu kommen. Bereits beim Abschluss des Vertrags wird festgelegt, wie lange Sie mindestens einzahlen, um Ihr gewünschtes Eigenkapital zu erreichen. Die gesamte Ansparphase dauert in der Regel achteinhalb Jahre. Danach ist Ihr Vertrag „zuteilungsreif“ – Sie können also Ihr Darlehen in Anspruch nehmen. Die Verzinsung des Sparguthabens liegt bei einem Bausparvertrag zwar unter den Ertragschancen von zum Beispiel Fondssparplänen (die allerdings risikoreicher sind). Dafür behalten Sie jedoch Ihr Ziel stärker im Blick und haben eine hohe Planungssicherheit bezüglich der späteren Kreditbedingungen. Mit der Flexibilität der Einzahlungen passt sich der Bausparvertrag an Ihre Lebenssituation und Möglichkeiten an.

Stand: April 2023